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Uno de los medios de comprobación de valores más utilizados por las comunidades autónomas a la hora de cobrar el ITP al comprador de una casa es el de “tasación hipotecaria”. Consiste en valorar el inmueble del contribuyente utilizando el valor de tasación que aparece en la escritura de préstamo hipotecario. Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana considera que el valor de tasación no tiene nada que ver, en estos casos, con el valor que realmente tiene la vivienda del contribuyente.
Hasta ahora, este método gozaba de un inmenso privilegio, ya que una sentencia del Tribunal Supremo del 7 diciembre de 2011 liberó a la Administración de tener que explicar que el valor de tasación hipotecaria era el mismo que realmente tenía el inmueble. En estos casos, según explica José María Salcedo abogado de Ático Jurídico que ha ganado el asunto ante el TSJ de la Comunidad Valenciana, “lo que hace la Administración es aplicar directamente el valor de tasación hipotecaria, sin importarle o no si éste se corresponde con el valor que realmente tiene la vivienda”.
Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana ha considerado, en una importante sentencia, que dicho criterio ya no es aplicable, y que la Administración está obligada siempre a justificar que el valor de tasación se corresponde con el valor que realmente tiene el inmueble comprobado.
El abogado de Ático Jurídico explica que “el cambio de criterio se debe a una sentencia del Tribunal Supremo del 23 de mayo de2018 que declaró que cualquier comprobación de valores debía ser singularizada, motivada, y fruto de un examen del inmueble. Por ello, no tenía sentido que el método de tasación hipotecaria fuera el único que se libraba de dichas exigencias”.
Las comprobaciones deberán estar suficientemente motivadas
Por ello, el Tribunal valenciano ha declarado que, a partir de ahora, las comprobaciones que realice la Administración utilizando este método, deberán estar motivadas. Es decir, deberá explicarse al contribuyente por qué el valor de tasación se corresponde con el que realmente tiene el inmueble.
En el caso resuelto por la sentencia, el contribuyente había declarado por encima de los valores oficiales de la Comunidad, y ni aún así se libró de la comprobación. El Tribunal reprocha a Hacienda que ni siquiera en un caso así, explicara al contribuyente por que se utilizaba el valor de tasación hipotecaria, en lugar del valor aprobado por la Comunidad.
El valor de tasación hipotecaria no equivale al valor real del inmueble
Añade José María Salcedo que el Tribunal también le ha dado la razón “al declarar que difícilmente se puede identificar el valor real o de mercado del inmueble, con el de tasación hipotecaria. Y por ello, la Administración solo podrá utilizar este medio cuando en la tasación hipotecaria conste reflejado el valor real de mercado del bien en la fecha de transmisión, y solo en dicho caso.”
Miles de comprobaciones podrán ser anuladas
Estamos ante un método de comprobación que es utilizado con mucha frecuencia por las Comunidades Autónomas. Y en ninguna de dichas valoraciones se justifica que el valor de tasación se corresponda con el valor real o de mercado de la vivienda.
Por ello, si el criterio de la sentencia del TSJ de Valencia se extiende a otros Tribunales, podrán anularse miles de liquidaciones. “Esta sentencia deja a este método de comprobación muy tocado. Se acaba, en definitiva, el chollo que este método de valoración suponía para la Administración”, concluye José María Salcedo.
