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En el alquiler se pueden producir dos tipos de morosidad, que atienden a causas diferentes. La morosidad sobrevenida, es decir, aquel impago que es fruto de algo inesperado, en donde no hay una intención clara y premeditada de no pagar, como ocurriría en casos de inquilinos que han sido despedidos del trabajo, con problemas familiares o autónomos con una brusca caída de sus ingresos.
Y luego, está la morosidad intencional o profesional, donde los inquilinos conocen perfectamente las leyes y los trucos para engañar a los propietarios, que al no tener suficientes herramientas para detectarlos se ven inmersos en problemas de impagos, subarrendamientos, desperfectos, y destrozos en las viviendas.
Los síntomas más frecuentes que se repiten en el moroso profesional y que son una señal de que algo va mal, son los siguientes.
En la fase de selección de los inquilinos
- Cuando los inquilinos ofrecen hasta cinco o seis meses de renta por adelantado con el fin de vencer la resistencia de los propietarios ante inquilinos que no presentan ningún tipo de documentación para acreditar sus ingresos. Probablemente, esas sean las únicas cantidades que cobren los propietarios y el resto de las veces ya no cobren más.
- Cuando de las documentaciones aportadas se detecte que el endeudamiento para el pago de las rentas supera el 35% de los ingresos brutos de los interesados.
- Cuando se observen incongruencias entre los documentos aportados para justificar los ingresos, por ejemplo: cuando los ingresos que se declaran no coinciden con la renta presentada, o con las fechas de antigüedad de los contratos de trabajo.
- También cuando se presenta para acceder a los alquileres documentación falsa o alterada. Muchos inquilinos saben que, para poder acceder a los alquileres, los arrendadores les van a solicitar documentación que justifique su solvencia. En este sentido y con los potentes medios electrónicos actuales, presentan nóminas y contratos de trabajos alterados con cantidades incrementadas. Este tipo de documentación cada vez está mejor hecha, y es muy difícil de detectar por un propietario que alquila por su cuenta.
- Cuando se quieren alquilar viviendas grandes para pocos arrendatarios. Este síntoma nos puede hacer sospechar que los inquilinos quieren acceder al alquiler para subarrendar habitaciones de la vivienda.
- Nos debe hacer sospechar cuando los candidatos a inquilinos quieren que los suministros de las viviendas sigan a nombre de los arrendadores, y se niegan a ponerlos a su nombre. En estas situaciones, los propietarios corren el riesgo de que se impaguen los suministros y tengan ellos que seguir manteniéndolos, porque su corte podría interpretarse como un delito de coacciones.
- También nos debe hacer sospechar la existencia de problemas futuros cuando los inquilinos propongan a los propietarios no declarar los alquileres y que les paguen en metálico.
- Debemos estar alerta a la existencia de futuros problemas, el típico “sí a todo”, por ejemplo, cuando los arrendadores entreguen las viviendas en mal estado de conservación, y los inquilinos ni se inmuten ni digan nada; es un claro síntoma de que no les importa nada las malas entregas porque no piensan abonar las rentas. Lo mismo ocurriría cuando se ofrecieran viviendas con rentas muy altas y los inquilinos no las discutiesen. Es un síntoma de que tienen una intención clara de impago.
- Otro síntoma de posible incumplimiento es el de inquilinos que no presentan ningún tipo de documentación para justificar sus ingresos manifestando a los propietarios que cobran en “B”.
En la fase de gestión del alquiler
- La ausencia de noticias de los inquilinos, o la imposibilidad de contactar con ellos cuando antes era fácil, es un síntoma preocupante de futuros problemas.
- El aumento reiterado y habitual en los plazos para pagar las rentas es otro síntoma que anuncia impagos posteriores, pues si les cuesta asumir el pago de un mes de renta, pagos acumulados de dos o tres, serían casi imposibles de asumir.
- Otro síntoma de problemas es el conocimiento (por parte de vecinos), de que en las viviendas arrendadas habitan muchas personas o son muchos sus visitantes.
- También es un síntoma de problemas futuros los gritos o molestias de los inquilinos a los vecinos y los problemas de convivencia entre los propios integrantes de las viviendas alquiladas.
- Las denuncias de las compañías suministradoras a los propietarios de que los contadores de las viviendas están enganchados a otros contadores, es algo que nos acarreará problemas futuros.
- Por último, otro síntoma de problemas futuros es el de viviendas alquiladas a varios inquilinos, cuando de forma habitual se van unos y entran otros. Es un síntoma de que se están alquilando habitaciones, con la consecuencia de que al final los inquilinos que se quedan son los más insolventes.
